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En Chile existen figuras legales importantes para manejar bienes raíces de manera adecuada, especialmente en contextos familiares y de herencias. Dos de ellas son el usufructo y la posesión efectiva de inmuebles. A continuación, explicamos en qué consisten cada una, con ejemplos prácticos.
¿Qué es el usufructo de un inmueble?
El usufructo es un derecho real que permite a una persona usar y disfrutar un bien de otra persona, con la obligación de cuidarlo y conservarlo como propio. En otras palabras, el propietario original cede el uso y goce de la propiedad a un usufructuario, pero no le transfiere la propiedad misma. El usufructo suele aplicarse sobre bienes inmuebles (casas, terrenos, departamentos), aunque también puede darse sobre bienes muebles.
Características principales del usufructo:
- Uso y disfrute: El usufructuario puede utilizar el bien y obtener sus frutos (beneficios). Por ejemplo, si se trata de una casa, puede habitarla u obtener rentas.
- Conservación del bien: El usufructuario debe cuidar y mantener la propiedad en buen estado, preservando su forma y sustancia, para luego devolverla al dueño al terminar el usufructo.
- Sin facultad de disposición: El usufructuario no puede vender ni hipotecar el inmueble (u otro bien) dado en usufructo sin autorización del propietario, ya que la propiedad legal sigue siendo del dueño original.
El usufructo tiene una duración limitada: puede establecerse por un plazo fijo o por toda la vida del usufructuario (lo que se conoce como usufructo vitalicio). Si no se especifica un plazo al constituirlo, la ley entiende que es vitalicio (dura hasta el fallecimiento del usufructuario). Al finalizar el usufructo, el uso y goce del bien regresan al propietario original o a sus herederos.
Ejemplo práctico: Imagina lo siguiente, Don Pedro es dueño de una casa y decide ponerla a nombre de su hijo Juan. Pero al mismo tiempo deja establecido que él, Don Pedro, podrá usar y disfrutar esa casa durante toda su vida; ¿qué significa esto en la práctica?:
- El nuevo dueño de la casa es Juan (el hijo). Pero Don Pedro tiene derecho a vivir ahí mientras esté vivo.
- Don Pedro, si quiere, también puede arrendar la casa y quedarse con el dinero del arriendo.
- Juan, aunque es el dueño, no puede usar la casa libremente mientras dure el derecho de su papá, salvo que ambos acuerden algo distinto.
Cuando Don Pedro fallezca, ese derecho especial que tenía sobre la casa se termina automáticamente y Juan tendrá derecho a usarla, vivir en ella, venderla, arrendarla, etc. Este tipo de acuerdo se usa mucho en familias en Chile para ordenar las cosas con anticipación: el padre deja la casa al hijo, pero se asegura por escrito que él podrá seguir viviendo tranquilo allí hasta el final de su vida.
¿Qué es la posesión efectiva de un inmueble?
La posesión efectiva de una herencia es un trámite legal que se realiza cuando una persona fallece dejando bienes (como inmuebles, vehículos, ahorros, etc.), con el fin de declarar oficialmente quiénes son sus herederos y permitir que estos puedan disponer legalmente de dichos bienes. En esencia, la posesión efectiva transfiere los derechos de la propiedad del difunto a sus herederos reconocidos. Sin este trámite, los bienes quedan a nombre del fallecido, sin poder ser vendidos, arrendados ni administrados libremente por la familia, quedando en un “limbo” legal que impide cualquier gestión sobre ellos. Por ello, obtener la posesión efectiva es indispensable para, por ejemplo, inscribir una casa heredada a nombre de los hijos, venderla o incluso seguir usándola de forma regular.
En Chile, existen dos formas de tramitar la posesión efectiva, dependiendo de si la persona dejó o no un testamento:
- Vía administrativa: Aplica cuando no hay testamento (herencia intestada) y se realiza ante el Servicio de Registro Civil. Este emite una resolución otorgando la posesión efectiva intestada, que identifica a los herederos según el orden que establece la ley.
- Vía judicial: Cuando existe un testamento válido (herencia testada) o en casos especiales (por ejemplo, si el fallecimiento ocurrió en el extranjero). En estos casos, se debe presentar una solicitud ante un juzgado civil, usualmente con la asistencia de un abogado, para que el tribunal reconozca el testamento y declare a los herederos. El resultado es una sentencia que concede la posesión efectiva testada.
En ambos casos, una vez obtenida la resolución (administrativa o judicial) de posesión efectiva, los herederos pueden inscribir los bienes inmuebles del difunto a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces, transferir vehículos, retirar fondos, etc., según corresponda. Además, deberán cumplir con las obligaciones tributarias de la herencia (por ejemplo, pago o exención del impuesto a la herencia, gestionado ante el Servicio de Impuestos Internos) antes de disponer libremente de los bienes.
Ejemplo práctico: Imaginemos que fallece el padre de familia sin dejar testamento, y entre sus bienes hay una casa. Sus tres hijos, como herederos, deben tramitar la posesión efectiva intestada para que legalmente se les reconozca la herencia. Una vez obtenido el certificado de posesión efectiva, podrán inscribir la casa a nombre de ellos y decidir si la dividen, la venden o la arriendan, según acuerden. Antes de la posesión efectiva, ninguna de estas acciones es posible, ya que la propiedad sigue figurando a nombre del padre fallecido. Con la posesión efectiva realizada, los hijos pasan a ser dueños legales de la casa y pueden disponer de ella conforme a sus derechos hereditarios.
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