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Los compradores de viviendas nuevas deben conocer las garantías legales que los protegen ante eventuales fallas en la construcción. Adquirir una casa o departamento nuevo es un gran logro, pero también conlleva responsabilidades y derechos. Entre estos derechos destaca la garantía legal de la vivienda, la cual obliga a la inmobiliaria o constructora (primer vendedor) a responder por las fallas de construcción que aparezcan tras la entrega del inmueble. A continuación, explicamos en qué consisten estas garantías en Chile, cuáles son sus plazos según el tipo de defecto y qué pasos seguir para hacerlas valer, incluyendo qué hacer si la inmobiliaria no cumple.
Tipos de fallas y plazos de garantía legal en viviendas nuevas
La legislación chilena (Ley General de Urbanismo y Construcciones) establece tres plazos de garantía para inmuebles nuevos, dependiendo del tipo de falla o defecto que presente la edificación. Estos plazos se cuentan desde la recepción final municipal de la obra o, en el caso de las terminaciones, desde la inscripción de la vivienda a nombre del comprador (es decir, desde que la propiedad está a tu nombre). En términos sencillos, las garantías cubren:
- Terminaciones – 3 años: Cubre fallas en acabados o terminaciones de la obra, por ejemplo pintura que se desprende, cerámicas o azulejos que se sueltan, puertas mal instaladas, filtraciones menores o problemas en muebles empotrados. Si en los primeros tres años descubres detalles mal terminados (como baldosas mal puestas o grietas en estuco), la inmobiliaria debe repararlos sin costo. Nota: Esta garantía empieza a regir desde que inscribes la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces. No cubre daños por mal uso, modificaciones hechas por el dueño ni el desgaste natural normal de materiales.
- Instalaciones y elementos constructivos – 5 años: Cubre fallas en elementos constructivos secundarios o en las instalaciones de la vivienda. Esto incluye problemas en redes eléctricas, de gas o plomería, filtraciones de agua por techos o muros, defectos en impermeabilizaciones, ventanas mal selladas o aislamientos deficientes. Por ejemplo, si a los 4 años se revienta una cañería por una mala instalación original, o aparecen goteras por mala impermeabilización, estarías dentro del plazo para exigir la reparación. Estas fallas suelen manifestarse en los primeros años de uso y la ley te protege durante cinco años desde la recepción final de la obra.
- Estructurales – 10 años: Cubre defectos graves que afectan la estructura soportante del inmueble. Son problemas que comprometen cimientos, muros de carga, vigas, columnas, losas o la estructura del techo. Ejemplos de fallas estructurales son grietas importantes en muros estructurales o daños en la base de la construcción. Aunque no es común esperar problemas estructurales en una vivienda nueva, la ley otorga diez años de garantía en estos casos debido a su gravedad. Un caso ilustrativo fue el de daños estructurales detectados tras el terremoto de 2010, donde esta garantía permitió exigir reparaciones mayores en edificios relativamente nuevos.
En resumen, si tu propiedad presenta defectos de terminaciones dentro de 3 años, de instalaciones dentro de 5 años o estructurales dentro de 10 años, la inmobiliaria tiene la obligación legal de responder y solucionar el problema. Estas garantías buscan asegurar un estándar mínimo de calidad y seguridad en las viviendas nuevas, protegiendo tu inversión inmobiliaria. Ten presente que es el primer vendedor (la empresa inmobiliaria) quien debe hacerse cargo de coordinar y financiar las reparaciones necesarias.
¿Cómo reclamar la garantía y qué hacer si la inmobiliaria no responde?
Hacer efectiva la garantía requiere seguir algunos pasos para que tu reclamo sea claro y tenga respaldo. A continuación, te guiamos por el proceso y las acciones a tomar si la empresa no cumple:
- Documenta los defectos: Apenas notes una falla cubierta por la garantía, regístrala con fotos, videos o informes técnicos. Identifica exactamente en qué consiste el problema (ejemplo: filtración en techo del baño, grieta en muro del dormitorio, cerámica desprendida en cocina, etc.) y la fecha en que lo notaste. Esta evidencia será útil más adelante.
- Notifica por escrito a la inmobiliaria (postventa): Comunícate formalmente y por escrito con el departamento de postventa de la inmobiliaria o constructora, detallando los defectos encontrados y solicitando la reparación dentro del periodo de garantía legal. Lo ideal es enviar una carta, correo electrónico o ingresar un reclamo en la plataforma oficial de la empresa, conservando copia de la comunicación. Indica tus datos, los de la propiedad, y referencia que estás amparado por la Ley de Urbanismo y Construcción que establece dichas garantías.
- Coordina la inspección y reparación: La inmobiliaria debe responder y enviar técnicos a inspeccionar los defectos reportados. Deberían acordar contigo una fecha para revisar y luego realizar las reparaciones necesarias en un plazo razonable, sin costo para ti. Es importante hacer seguimiento: anota fechas de visitas, nombres de encargados y compromisos de arreglo. La ley exige que las reparaciones se hagan oportunamente según la gravedad del problema.
- Si la inmobiliaria no responde o no soluciona el problema: Si pasan los días y no recibes respuesta, la reparación se demora injustificadamente o la empresa se niega a arreglar el desperfecto, no te quedes de brazos cruzados. En este caso, escala tu reclamo: Los propietarios pueden presentar un reclamo ante el SERNAC si la inmobiliaria incumple sus obligaciones de garantía. Si aun persistiera el problema asesórate por un abogado inmobiliario.
- Respeta los plazos legales: Asegúrate de detectar y reclamar las fallas dentro de los períodos de garantía (3, 5 o 10 años según corresponda). Si el problema surge o se reporta después de vencido el plazo, la inmobiliaria podría argumentar que ya no existe obligación legal de garantía. Por eso, actúa con prontitud. Una recomendación práctica es realizar inspecciones de mantención periódicas (por ejemplo, al segundo año y cuarto año) para descubrir a tiempo cualquier desperfecto cubierto por garantía. Identificar los problemas antes de que expiren los plazos facilita que la empresa los solucione y evita perder este derecho por pasar el tiempo.
En conclusión, las viviendas nuevas en Chile cuentan con garantías legales para proteger a los compradores ante fallas de construcción. Conocer estos plazos y derechos es fundamental para exigir una solución oportuna. Si la inmobiliaria no cumple, buscar asesoría profesional es una medida prudente para resguardar tu patrimonio y tus derechos como consumidor.
