Quiero mi Pie 
¿Por qué se generó la alerta?
La asociación de desarrolladores Inmobiliarios (ADI) pidió a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) que intervenga para frenar la masificación del llamado bono pie, una práctica comercial que, según el sector, distorsiona precios, genera competencia desleal y puede sobreendeudar a las familias.
¿Qué es el “bono pie”?
Es un mecanismo de venta en el que el comprador aporta menos ahorro inicial para adquirir una vivienda. Ocurre porque parte del pie se paga en cuotas o la inmobiliaria lo “bonifica” (lo cubre), apoyándose en que la tasación bancaria suele ser mayor al precio real de venta. Así, cuando el banco financia, por ejemplo, el 80% de la tasación, en la práctica termina cubriendo 90% o incluso 100% del precio comercial, reduciendo el pie efectivo que pone el comprador.
¿Cómo funciona en la práctica?
Pongamos un ejemplo, si un inmueble tiene un precio real de UF 2.000, en la promesa de compraventa este valor se “infla” a UF 2.500 y se entrega al cliente un bono pie de UF 500. Posteriormente, el banco financiará el 80% de las UF 2.500.
La inmobiliaria recibirá sus UF 2.000 (precio real), pero el cliente queda con una deuda mayor que si hubiese puesto un pie real del 20% (UF 400), caso en el que su crédito sería UF 1.600. Resultado: más deuda y un dividendo mensual más alto.
¿Por qué el gremio pide intervención?
- Competencia desleal: empresas que ofrecen “bono pie” crean una ventaja artificial respecto de quienes venden a precio real; ya que es más fácil captar clientes cuando estos no deben ahorrar el 20% del valor de la propiedad.
- Riesgo Sistémico: los bancos terminan financiando porcentajes mayores a sus políticas, asumiendo riesgos que no corresponden al valor real del activo, lo cual genera un riesgo al sistema. ¿Cuál es ese riesgo? Si aumenta la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios, los bancos saldrán a liquidar las garantías y estas no serán suficientes para cubrir la deuda.
- Precios distorsionados: se empujan al alza y se pierde transparencia en los valores.
- Sobreendeudamiento del comprador: quienes se sienten atraídos por esta “ayuda” del bono pie pagan por un precio inflado y enfrentan dividendos más altos.
La ADI llevó estas preocupaciones a una reunión con el vicepresidente de la CMF para “eliminar una mala práctica” que dicen afecta la credibilidad y sostenibilidad del rubro.
¿Qué medidas se plantean?
- Mayor rigor bancario: exigir pies realmente enterados, tasaciones más exhaustivas y revisar con celo los precios que informan las inmobiliarias.
- Más alternativas sanas para el pie: si mejoran las tasas y se facilita el acceso al crédito, y además se permite pagar el pie en cuotas reales, el uso del bono pie debería disminuir.
- Rol del regulador: la CMF no comentó sobre el tema al cierre, pero el gremio solicita acciones para acotar la práctica.
¿Consejos para el comprador?
- Mira el precio real, no la tasación: Si el precio “sube” solo para que el banco financie más, podrías terminar pagando un dividendo alto, con el riesgo de que la garantía hipotecaria no sea suficiente para cubrir tu deuda.
- Compara opciones sin “Bono Pie”: Busca ofertas sin bono pie y verifica que el precio ofrecido sea de mercado. Visita portales especializados como Portalinmobiliario o TocToc, y analiza las diferentes ofertas que existen en la zona donde deseas comprar.
RESUMEN: Tal como se está usando hoy el Bono Pie, no es un regalo, sino una fórmula que traslada más deuda al comprador, altera la competencia entre inmobiliarias y presiona la sostenibilidad del sistema de créditos hipotecarios; es por esto que el gremio pide a la CMF medidas para desincentivarlo y devolver transparencia al mercado.
FUENTE: Diario Financiero (9/12/2025) y propia.
