TODO LO QUE DEBES SABER DE UNA COMPRAVENTA DE INMUEBLES

Etapas del proceso de compraventa

En Chile, transferir el dominio de un bien raíz requiere seguir ciertas etapas. A continuación, se describen las fases típicas de una compraventa inmobiliaria, desde el acuerdo inicial hasta la inscripción final:

Negociación y reserva (oferta inicial): Como paso preliminar, el comprador y vendedor negocian el precio y condiciones básicas de la venta. Es común formalizar esta etapa mediante una oferta o carta de reserva, donde el comprador propone por escrito el precio y plazos, a cambio de que el propietario retire la propiedad. En muchos casos se firma incluso una promesa de compraventa preliminar y se paga una señal o adelanto para reservar la propiedad. Si bien esta oferta o reserva no es obligatoria por ley, sirve para dejar constancia de los acuerdos mínimos antes de avanzar.

Promesa de compraventa: Una vez aceptada la oferta, lo habitual es firmar una promesa de compraventa (contrato preliminar). En Chile no es obligatorio por ley prometer, pero se recomienda firmar una promesa para dar seriedad y certeza al negocio. La promesa es un compromiso escrito donde ambas partes se obligan a celebrar la venta en el futuro, fijando el precio definitivo, la identificación del inmueble y otras condiciones esenciales (plazos de pago, entrega, etc.). También suele incluir cláusulas de multa en caso de incumplimiento de alguna de las partes. La promesa debe estipular un plazo o condición para firmar la escritura definitiva, dejando prácticamente listos todos los términos de la compraventa. Aunque puede ser un documento privado, a menudo se firma ante notario para darle fecha cierta y mayor fuerza legal.

Escritura de compraventa: Es el contrato definitivo de venta, otorgado en una notaría. La escritura pública debe contener todos los antecedentes legales y pactos acordados: identifica claramente el inmueble (dirección, rol, deslindes o límites) y el precio de venta, así como las declaraciones y obligaciones de las partes. En Chile es común expresar el valor en Unidades de Fomento (UF), convertido a pesos chilenos al día de la firma. La escritura pública debe ser firmada por comprador y vendedor ante el notario, momento en el cual el comprador suele pagar el precio convenido (ya sea al contado o mediante crédito hipotecario). Importante: la sola firma de la escritura no transfiere aún la propiedad al comprador hasta cumplir el siguiente paso legal.

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: Después de firmar la escritura, esta debe inscribirse en el registro del Conservador de Bienes Raíces (CBR) correspondiente a la comuna donde se ubica la propiedad. Según el sistema jurídico chileno, para que se transfiera el dominio de un inmueble se requiere un “título” y un “modo”: la escritura pública constituye el título, pero solo con la inscripción en el Conservador (el modo) el comprador adquiere efectivamente el dominio legal. De hecho, solo a partir de esa inscripción el comprador pasa a ser reconocido como dueño del inmueble. Por ello, es fundamental llevar la escritura al CBR y cancelar los derechos de inscripción para completar la transferencia. Una vez inscrita la compraventa, el Conservador emitirá el certificado de dominio vigente a nombre del nuevo propietario, formalizando el cambio de dueño.

Requisitos legales y documentos necesarios

Tanto el comprador como el vendedor deben reunir una serie de documentos legales para asegurar una transacción transparente y sin sorpresas. A continuación se enumeran los principales documentos y requisitos necesarios en una compraventa de inmueble en Chile:

• Identificación y estado civil: Las partes deben presentar sus cédulas de identidad vigentes. Si alguno actúa en representación de otra persona o empresa, debe exhibir el poder notarial correspondiente. Además, se debe acreditar el estado civil (por ejemplo, certificado de matrimonio o régimen conyugal) para determinar si un cónyuge debe autorizar la venta en caso de sociedad conyugal.

• Título de dominio e inscripción vigente: El vendedor debe proveer una copia de la escritura pública por la cual adquirió la propiedad, junto con el certificado de inscripción de dominio vigente emitido por el Conservador de Bienes Raíces. Estos documentos acreditan que el vendedor es el dueño actual y revelan las características legales de la propiedad.

• Certificados de gravámenes y limitaciones: Es obligatorio obtener del Conservador el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones (y eventuales litigios o interdicciones) que afecten al inmueble. Este documento muestra si la propiedad tiene hipotecas, embargos, prohibiciones de venta u otras cargas. Idealmente debe mostrar que la propiedad está libre de gravámenes, o de lo contrario, se deberán cancelar o considerar en la transacción.

• Antecedentes municipales e impuestos: Se requiere el certificado de avalúo fiscal del inmueble (otorgado por el Servicio de Impuestos Internos) que indica el valor fiscal y si el predio está afecto o exento de contribuciones. Junto a ello, el certificado de pago de contribuciones de bienes raíces (de Tesorería General) demuestra que la propiedad no tiene deudas de impuestos territoriales pendientes. Si la propiedad está exenta de contribuciones, se adjunta igualmente el certificado de avalúo fiscal que lo acredita. Algunos municipios también emiten un certificado de número municipal (dirección) y certificado de no expropiación, que pueden ser solicitados para verificar que la propiedad está debidamente individualizada y no afecta a planes de expropiación vigentes.

• Otros documentos según el caso: Si la propiedad es un departamento o condominio, se suele exigir un certificado de deuda de gastos comunes al día (emitido por la administración del edificio) para asegurar que no existan morosidades asociadas. En caso de que el inmueble provenga de una herencia reciente, se debe presentar la posesión efectiva inscrita y el pago del impuesto a la herencia si aplica. Para inmuebles rurales o subdivididos recientemente, podrían requerirse planos aprobados y certificados de la Dirección de Obras Municipales sobre su situación regular.

Tener toda la documentación al día es crucial para evitar retrasos. El comprador normalmente encargará un estudio de títulos (análisis histórico de todos estos documentos, idealmente de los últimos 10 años) a un abogado, para confirmar que no haya problemas legales ni riesgos ocultos en la propiedad antes de proceder con la firma.

Impuestos y gastos asociados

Comprar o vender una propiedad conlleva no solo el pago del precio pactado, sino también diversos impuestos, gastos administrativos y honorarios. A continuación se detallan los principales costos asociados a la operación de compraventa en Chile:

• Impuesto al Valor Agregado (IVA): Las ventas de propiedades nuevas (primera venta de inmueble por una inmobiliaria o empresa constructora) están afectas a IVA del 19% sobre el valor de la propiedad. Este impuesto generalmente ya viene incluido en el precio de venta que fija la inmobiliaria. En cambio, la venta de una propiedad usada entre particulares no paga IVA, salvo que el vendedor sea considerado “habitual” en la venta de bienes raíces (situación poco frecuente en personas naturales).

• Impuesto a la Renta (plusvalía): Si el vendedor es una persona natural que obtiene una ganancia de capital al vender su propiedad (es decir, la vende a un precio mayor que el de compra), dicha utilidad podría estar afecta a impuestos. La ley establece una exención sobre las ganancias acumuladas de hasta 8.000 UF en la venta de bienes raíces domiciliarios. Esto significa que, en general, un particular no paga impuestos por la plusvalía mientras sus ganancias no excedan ese límite. Sobre el exceso de 8.000 UF, el contribuyente debe tributar ya sea mediante un impuesto único del 10% sobre la ganancia, o incorporándola en su impuesto global complementario. Es importante que el vendedor consulte con un asesor tributario para determinar si su operación gatilla este impuesto y cómo optimizarlo. Las empresas o vendedores habituales, por su parte, siempre tributan por las utilidades de la venta (ya sea como renta ordinaria o impuesto único).

• Impuesto de Timbres y Estampillas: No se trata de un impuesto a la propiedad misma, sino al financiamiento. Si el comprador utiliza un crédito hipotecario para financiar la adquisición, deberá pagar el impuesto de timbres y estampillas por el préstamo. Este impuesto equivale al 0,8% del monto del crédito otorgado (por ejemplo, para un crédito de 2.400 UF en el ejemplo más abajo, serían alrededor de 19,2 UF). Existe una rebaja a 0,2% si la vivienda adquirida es con beneficio DFL2 (viviendas económicas, hasta 140 m², con límite de dos propiedades por persona). El impuesto de timbres y estampillas es retenido y pagado al Fisco por el banco al momento de otorgar el crédito.

• Gastos notariales (escritura): Corresponde a los honorarios de la notaría por la preparación, autorización y protocolización de la escritura de compraventa. Incluye la confección del borrador por un abogado y las copias autorizadas. Por lo general, la suma de estos gastos de notaría fluctúa entre 3 y 5 UF aproximadamente, dependiendo del valor de la propiedad y de la notaría elegida. Es recomendable cotizar en distintas notarías si es posible, ya que las tarifas podrían variar levemente.

• Gastos registrales (Conservador de Bienes Raíces): Son los derechos cobrados por el Conservador por inscribir la propiedad a nombre del comprador. Este arancel se calcula como un porcentaje del valor de la transacción. Típicamente representa entre 0,5% y 0,8% del precio de venta del inmueble. Sin embargo, existen topes máximos en pesos chilenos que limitan el monto a pagar por inscripción; por ejemplo, en algunas jurisdicciones el tope es cerca de $380.000 CLP (aproximadamente 8–9 UF). En una compraventa estándar, el costo de inscripción suele ascender a alrededor de 0,2% del precio con un techo fijo, más cargos menores por las copias de registros. Este valor se paga al momento de presentar la escritura en el Conservador, ya sea presencialmente o mediante el sistema en línea del CBR.

• Comisión del corredor de propiedades: Si en la operación intervino un corredor inmobiliario o agente de bienes raíces, este cobra una comisión por intermediación. En Chile la costumbre de mercado es que el corredor reciba alrededor de 2% del precio de venta + IVA de parte del vendedor y otro 2% + IVA de parte del comprador (es decir, aproximadamente un 4% en total). No obstante, este porcentaje no está fijado por ley y puede ser negociado; en propiedades de alto valor o cuando el corredor tiene una relación previa con el cliente, la comisión podría ajustarse a la baja. La comisión se paga usualmente al firmarse la escritura o al concretarse la inscripción, según lo acordado en el contrato de corretaje.

• Otros gastos operacionales: Adicionalmente, si se compró con crédito hipotecario, el comprador habrá incurrido en costos como la tasación del inmueble (para que el banco valore la propiedad, típica 2,5 a 5 UF), el estudio de títulos (honorarios del abogado, 2 a 5 UF), y la constitución de la hipoteca misma (que implica otra escritura y también se inscribe en el CBR con su propio pequeño arancel). También es habitual que el comprador contrate seguros obligatorios asociados al crédito (seguro de desgravamen, incendio y sismo). Por su parte, comprador y vendedor deben acordar la proporción en que se pagan las contribuciones (impuestos territoriales) del año en curso; lo habitual es prorratear las cuotas según la fecha de entrega para que cada cual pague los trimestres que le corresponden.

Rol del notario, Conservador de Bienes Raíces y corredor de propiedades

En el proceso de compraventa intervienen varias figuras clave que cumplen diferentes funciones legales y prácticas:

• Notario público: Es un ministro de fe autorizado por el Estado, cuya función es formalizar el contrato de compraventa mediante escritura pública y dar fe de la autenticidad de las firmas. La ley chilena exige que el traspaso de un bien raíz se materialice en una escritura pública firmada ante notario, lo que otorga seguridad jurídica al acto. El notario redacta o revisa el texto de la escritura, verifica la identidad y capacidad legal de los otorgantes, y una vez firmada la autoriza con su firma y sello, quedando el documento protocolizado en la notaría. Además, muchas veces el notario actúa como depositario de ciertos documentos de pago o instrucciones especiales (llamadas instrucciones notariales) que protegen a las partes hasta que la inscripción se concrete. En síntesis, el notario garantiza que el contrato de compraventa se otorgue válidamente y con pleno valor legal.

• Conservador de Bienes Raíces (CBR): Es el funcionario encargado de llevar los registros públicos de la propiedad raíz. Una vez otorgada la escritura, el Conservador recibe el documento y procede a inscribir la transferencia en el Registro de Propiedad, anotándola en el Repertorio oficial. Solo con esta inscripción el comprador pasa a ser legalmente propietario del inmueble, conforme al principio de tradición del Código Civil. El Conservador revisa que la escritura cumpla los requisitos formales y percibe los aranceles correspondientes. Tras inscribir, emite los certificados (de dominio vigente, de hipotecas y gravámenes, etc.) que reflejan el nuevo estado del inmueble. Su rol, por tanto, es dar publicidad y certeza a los derechos de propiedad, evitando conflictos de doble venta u otras irregularidades. En Chile cada provincia o comuna importante tiene su Conservador; por ejemplo, Santiago, Valparaíso, etc., y se debe acudir al de la jurisdicción donde esté ubicada la propiedad.

• Corredor de propiedades: Es un intermediario inmobiliario que presta servicios para facilitar la compraventa o arriendo de bienes raíces. Un corredor (o agente inmobiliario) puede ser una persona natural o empresa, y su labor principal es conectar a vendedores con compradores, asesorándolos durante la negociación y el proceso administrativo a cambio de una comisión remunerada. Entre sus funciones típicas están: promocionar la propiedad (publicar avisos, mostrarla a interesados), asesorar en el precio de mercado, filtrar compradores (verificando su solvencia), mediar en la negociación para acercar posiciones, y reunir la documentación necesaria para el cierre. Si bien en Chile no es obligatorio contratar un corredor para vender o comprar un inmueble, muchas personas recurren a ellos por su experiencia en el mercado y para agilizar trámites. El corredor no reemplaza la asesoría legal del abogado ni la fe pública del notario, pero sí puede aportar gestión y conocimiento comercial, ayudando a que la operación sea más rápida y segura. Eso sí, es importante elegir un corredor confiable y con referencias, y dejar claras por escrito las condiciones de su encargo (por ejemplo, firmando un contrato de corretaje que detalle la comisión acordada, forma de pago y duración del mandato).

Consejos para compradores y vendedores

Tanto si eres comprador como vendedor de una propiedad, hay ciertas recomendaciones que conviene seguir para proteger tus intereses y asegurar que la transacción sea exitosa. A continuación, se ofrecen consejos prácticos para ambas partes:

Para compradores

• Realiza un estudio de títulos antes de comprar: No te saltes la revisión profunda de la historia legal de la propiedad. Contrata a un abogado especialista en derecho inmobiliario que examine las inscripciones de los últimos 10 años, verifique que el vendedor efectivamente tenga dominio y que no existan hipotecas, litigios, embargos u otras sorpresas legales. Un estudio de títulos riguroso te dará la tranquilidad de que compras un inmueble sin vicios ocultos ni problemas pendientes.

• Visita la propiedad y revisa su estado físico: Inspecciona la vivienda más de una vez, preferiblemente en distintos días y horarios, para detectar eventuales defectos o reparaciones necesarias. Verifica que la superficie del terreno y los deslindes coinciden con lo indicado en el título de dominio inscrito. Si descubres vicios ocultos (defectos graves no evidentes a simple vista), tienes derecho a pedir al vendedor que los solucione, o negociar una rebaja en el precio, e incluso a anular la compra según el Código Civil. Por ello, conviene dejar constancia por escrito (en la promesa o escritura) de cualquier desperfecto conocido y de las condiciones en que se entrega el inmueble.

• Asegura el financiamiento y paga de forma segura: Si necesitas un crédito hipotecario, obtén una aprobación previa del banco para saber con cuánto presupuesto real cuentas. Al pagar, prefiere medios seguros: vale vista nominativo, transferencia bancaria o instrucciones notariales donde el dinero quede en custodia del notario hasta la inscripción a tu nombre. Nunca entregues todo el dinero antes de tener la certeza de que serás el dueño (por eso, las instrucciones al notario indican que solo libere el pago al vendedor una vez que la propiedad esté inscrita a tu favor, protegiéndote en caso de fallas en la inscripción).

• Considera los costos adicionales en tu presupuesto: Además del precio de la propiedad, contempla los gastos operacionales (notaría, conservador, tasación, estudio de títulos, impuestos, etc.) que pueden sumar alrededor de un 2% del valor de la vivienda. Ten un colchón financiero para cubrir estos gastos y eventuales arreglos o mudanza. Cotiza servicios (por ejemplo, distintas notarías, tasadores) y compara, para ahorrar donde sea posible sin sacrificar la seguridad del trámite.

• Asesórate con profesionales de confianza: Desde el inicio, apóyate en expertos. Un abogado inmobiliario te guiará en la parte legal, revisará contratos y protegerá tus derechos durante la negociación. Si trabajas con un corredor de propiedades, asegúrate de que tenga buenas referencias. Consultar también a tu banco (en caso de crédito) y a un arquitecto o ingeniero (si harás remodelaciones) puede ser prudente. La asesoría adecuada es una inversión que te evitará costos mayores por errores o fraudes.

Para vendedores

• Ten tus documentos al día: Reúne con anticipación todos los certificados y antecedentes legales de la propiedad (escritura, inscripción, certificados de gravamen, deudas de contribuciones, etc.) y mantenlos actualizados. Un vendedor preparado transmite confianza al comprador y agiliza la firma una vez que encuentres al interesado. Si la propiedad tiene situaciones especiales (por ejemplo, ampliaciones no regularizadas, sucesiones hereditarias, litigios en curso), es mejor solucionarlas o revelarlas antes de poner en venta.

• Fija un precio de venta realista: Apóyate en la asesoría de un tasador profesional o corredor de propiedades para determinar un valor de mercado adecuado. Un precio inicial muy alto puede espantar a posibles compradores y prolongar indefinidamente la venta, mientras que uno demasiado bajo te hará perder patrimonio. Estudia las ventas recientes en tu sector y sé objetivo con las condiciones y plusvalía de tu inmueble.

• Presenta bien la propiedad: Procura que, al mostrar la vivienda, esta se encuentre en óptimas condiciones de limpieza y mantención. Pequeñas reparaciones (pintar, arreglar filtraciones, ordenar espacios) pueden generar una mejor impresión y aumentar las posibilidades de venta rápida. Recuerda que muchos compradores deciden emocionalmente al visitar, así que cuida la presentación. Ten disponibilidad para coordinar visitas y responde con honestidad las preguntas sobre el inmueble.

• Negocia las condiciones y garantías por escrito: Así como el comprador suele pagar una reserva, tú como vendedor puedes solicitar una señal (pie) que quede estipulada en la promesa de compraventa, para asegurarte de que el interesado va en serio. En el contrato de promesa, deja claras todas las condiciones: qué incluye la venta (estacionamientos, bodega, mobiliario fijo), plazos de entrega, qué sucede si una parte se echa atrás, etc. Si el comprador pide financiamiento bancario, acuerda un plazo razonable para conseguirlo y qué documentos le entregarás para ello. Todo acuerdo verbal debe plasmarse por escrito para evitar malos entendidos después.

• Apóyate en asesoría legal durante la venta: Al igual que el comprador, te conviene contar con un abogado de tu confianza que te asesore en la revisión de la promesa y la escritura de compraventa. Un profesional velará porque se incluyan cláusulas que te protejan (por ejemplo, multas si el comprador se retracta injustificadamente, o que se estipule exactamente cuándo y cómo recibirás el pago). También confirmará que estés cumpliendo con todas las obligaciones legales del vendedor (entrega de documentos, pagos de impuestos, alzas de dividendes si hay hipoteca, etc.). La inversión en asesoría legal te da tranquilidad y respaldo, evitando riesgos de futuros reclamos.

En resumen, la compraventa de bienes inmuebles en Chile es un proceso con múltiples etapas y aristas legales, pero siguiendo estos pasos y recomendaciones es posible concretarlo de manera exitosa. Tanto compradores como vendedores deben actuar con diligencia, informarse bien y buscar apoyo profesional cuando sea necesario para resguardar sus intereses. Con la documentación en orden, el cumplimiento de las formalidades ante notario y Conservador, y una comunicación clara entre las partes, se podrá transferir la propiedad de forma segura, transparente y conforme a la ley. ¡Buena suerte con tu operación inmobiliaria!

Si necesitas asesoría legal para la venta o compra de un inmueble, agenda una consulta con nuestro equipo de especialistas.